Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?

Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?

En droit privé, la plupart des transactions font l’objet d’un préalable signature de contrat de vente ou de cession. Cependant, il peut arriver qu’une clause de substitution soit insérée à l’initiative de l’acquéreur dans l’avant-contrat appelé compromis de vente ou promesse de vente. Sa rédaction est libre. Celle-ci protège les cocontractants en les mettant à l’abri d’événements de nature à empêcher l’accomplissement du contrat de vente. De même, elle amène une nouvelle personne au contrat.

Qu’est-ce que la clause de substitution ?

C’est un mécanisme juridique d’origine jurisprudentielle qui porte sur un bien immobilier et par lequel un cocontractant peut se retirer de l’exécution d’un contrat de vente au profit d’un tiers qui se substitue à lui. Ce tiers peut être aussi bien une personne physique qu’une personne morale qui prend la forme d’une Société Civile Immobilière (SCI).

Selon la clause de substitution, l’acquéreur initial du bien immobilier se réserve le droit de se désister du contrat sans pour autant compromettre la capacité du vendeur de céder son droit de propriété. Contenu dans le compromis de vente, ce mécanisme ne modifie nullement les fondements de l’accord dont l’objet de la vente, c’est-à-dire le bien immobilier et la valeur de la transaction, en d’autres termes le prix.

Pour que la clause de substitution reste valable, il faut qu’au moment de la conclusion de la promesse de vente, l’acheteur verse 10 % du prix de vente au vendeur en guise d’acceptation des conditions de vente et d’engagement. En outre, toute l’opération reste gratuite. C’est ce qui la différencie d’une opération de cession de contrat qui nécessite une contrepartie financière de la part du nouvel acquéreur.

Quels sont les intérêts de la clause de substitution ?

Elle comporte plusieurs intérêts pour les parties au contrat.

La double sûreté

Elle offre deux garanties. La première est que le vendeur quelle que soit la situation se présentant, aura l’occasion de vendre son bien même si l’acheteur initial se rétracte. De même, la valeur du bien ne connaîtra pas de baisse.

Grâce à la clause de substitution, le vendeur dans ce cas, n’aura rien à perdre. La seconde est que l’acheteur initial reste solidaire du paiement du bien immobilier en cas de désistement de la personne substituée.

Une souplesse juridique

L’insertion de cette clause est obligatoire au compromis de vente. Même si l’accord de volonté de toutes les parties au contrat est exigé dans le cadre de l’insertion de la clause de substitution, celle-ci ne nécessite pas une formalité légale particulière.

En cas de litiges par exemple, les juridictions n’exigent pas une procédure spéciale de preuve de ce mécanisme. La rédaction du compromis de vente contenant ladite clause peut se faire entre les parties au contrat.

Cependant, il est souhaitable, et même recommandé de solliciter le service d’un notaire pour son établissement. En cas de litige, la clause de substitution notariée fera plus foi. Toutefois, en cas de nullité de la clause, la validité du compris n’est pas du tout entamée.

Quels sont les effets de ce mécanisme juridique ?

Le premier effet est que les termes contractuels sont valables au même titre pour la personne substituée que pour l’acquéreur initial. La clause de substitution lie ce dernier de sorte qu’il ne puisse même pas les modifier.

La plupart des clauses contenues dans le compromis de vente lui sont opposables. Il ne pourra pas par exemple se soustraire à l’achat du bien immobilier lorsque la date de vente sera venue. Malgré ces contraintes liées au contrat, la personne substituée a aussi une part de profit : il vient bénéficier d’un contrat entièrement négocié avant lui.

Le deuxième est que la clause de substitution doit se concrétiser par la substitution avant la signature définitive de l’acte de vente. Dans le cas contraire, le contrat reste signé entre le vendeur et l’acheteur initial qui deviendra propriétaire du bien immobilier. Le troisième effet est que l’acquéreur non-professionnel d’un bien à usage d’habitation dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter du compromis de vente.

Puisque cette transaction est délicate, il est important d’avoir des connaissances en droit et en fiscalité ou se faire accompagner d’un professionnel du domaine afin que la clause de substitution soit insérée de manière à assurer l’exécution parfaite de chaque cocontractant.

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