Location Airbnb en copropriété : peut-on l’interdire légalement ?

La controverse autour des locations touristiques en copropriété ne date pas d’hier, mais la validation récente par le Conseil constitutionnel de la possibilité d’interdire certaines locations a remis le sujet au cœur des assemblées générales : comprendre qui peut agir, selon quelles conditions, et surtout comment éviter les erreurs qui transforment une intention louable en long litige coûteux.

Une copropriété peut-elle interdire les locations touristiques ?

Oui, mais sous conditions très précises. La loi dite Le Meur et la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars confirment que les copropriétaires peuvent, à la majorité qualifiée des deux tiers, modifier le règlement pour interdire la location de courte durée. Cette possibilité cible principalement les résidences secondaires intégrées à des copropriétés déjà soumises à une clause d’habitation bourgeoise qui exclut les activités commerciales dans les lots d’habitation. Il ne s’agit pas d’une interdiction générale et automatique : elle dépend d’un vote, elle est réversible et ne vise pas à privatiser le droit de propriété puisque les propriétaires restent libres de louer en longue durée.

Quelles étapes pratiques pour faire voter une interdiction en assemblée générale ?

Les syndicats qui souhaitent encadrer ou interdire la location touristique doivent se préparer. Sur le terrain, les erreurs surviennent souvent avant même la tenue du vote : proposition mal rédigée, manque d’arguments chiffrés, absence d’analyse de compatibilité avec le règlement existant. Voici les étapes usuelles à respecter :
– Diagnostiquer la situation (nombre de locations, nuisances, réclamations).
– Rédiger une proposition claire et réversible (texte de modification du règlement).
– Joindre des pièces justificatives à la convocation (constats, photos, mails de voisins).
– Respecter les formalités de convocation et préparer la tenue du vote à la majorité qualifiée.

Checklist utile avant l’AG

– Vérifier l’existence et le libellé d’une clause d’habitation bourgeoise.
– Estimer l’impact sur la valeur des biens (information importante pour convaincre).
– Prévoir un calendrier de mise en œuvre et d’information pour les propriétaires concernés.

Les copropriétaires qui ignorent ces étapes prennent le risque d’un vote contestable pour vice de procédure ou imprécision rédactionnelle.

Que peut faire un copropriétaire opposé à l’interdiction ?

Plusieurs réactions sont possibles et souvent observées : contestation amiable, négociation puis recours contentieux. Sur le plan pratique, ceux qui s’opposent cherchent d’abord à faire annuler la décision pour vice de forme (convocation, quorum, inexactitudes dans le libellé) ou pour défaut d’information des conséquences économiques. Si la voie judiciaire est engagée, le juge examine surtout la régularité du vote et l’équilibre entre intérêt collectif et atteinte aux droits individuels. Rappel utile : contester sans preuves solides et sans respecter les délais procéduraux peut coûter cher. Les parties gagnent parfois plus avec des accords négociés (indemnités, dédommagements transitoires, exceptions temporaires) que par une bataille judiciaire.

Quels risques si vous louez malgré l’interdiction ?

Louant en dépit d’une clause restrictive expose à des actions de la copropriété et potentiellement à des sanctions de la commune. Les mesures possibles sont :
– une injonction de cesser l’activité ;
– une demande de dommages et intérêts pour troubles ou dégradations ;
– le remboursement des bénéfices tirés de la location illégale ;
– des pénalités en cas de récidive.
En pratique, les décisions de justice reposent sur la preuve : constats d’huissier, témoignages, échanges avec la plateforme (Airbnb, etc.). Les propriétaires qui tentent de contourner l’interdiction par des montages juridiques (fausse domiciliation, contrats courts micro-entrepreneur) prennent un risque réel si la nature touristique de l’activité est établie.

Quelles différences entre résidence principale et résidence secondaire ?

Comment gérer les tensions entre propriétaires et touristes sans recourir à l’interdiction ?

Interdire n’est pas la seule solution et souvent pas la plus simple. Des mesures moins radicales réduisent les conflits et sont, dans la pratique, plus faciles à faire accepter :
– instaurer une charte de location (règles de bon voisinage, horaires, numéros d’alerte) ;
– imposer un registre des locations ou un enregistrement auprès du syndic ;
– ajouter des clauses de caution et des pénalités contractuelles pour manquements ;
– renforcer la surveillance (conciergerie, contrôle des entrées) ;
– travailler avec les plateformes pour faire respecter le règlement de copropriété (retraits d’annonces en cas de non-conformité).
Ces outils, combinés à de la communication entre voisins, limitent souvent les nuisances sans déclencher un long contentieux.

Que documenter si vous êtes confronté à des nuisances liées à une location touristique ?

La valeur probante des preuves fait souvent la différence en cas d’action. Pensez à collecter :
– constats d’huissier et rapports de police ;
– photos/vidéos horodatées des dégradations ;
– échanges écrits avec le locataire ou la plateforme ;
– témoignages de voisins datés ;
– relevés des réservations et paiements (si accessibles).
Sans éléments concrets, une plainte reste fragile. À l’inverse, un dossier solide facilite la médiation ou l’obtention d’une injonction.

Lucas Perrin

Lucas est expert en analyse financière, avec un focus sur les investissements immobiliers et le conseil aux entreprises.