Les images d’Écossais installant des bannières sur des longères périgourdines ou d’Américains se disputant des appartements haussmanniens collent encore à l’imaginaire collectif, mais la réalité est plus nuancée : les acheteurs étrangers représentent une frange limitée du marché français et leurs profils évoluent. Voici ce qu’il faut vraiment savoir si vous vous demandez qui achète en France, où et comment.
Qui sont aujourd’hui les acheteurs étrangers non-résidents en France ?
La majorité des transactions en France reste faite par des résidents. En 2022, les étrangers non-résidents ont signé environ 1,8 % des ventes sur le marché ancien selon les Notaires de France. Cette moyenne masque une grande diversité : des retraités européens cherchant une résidence secondaire aux investisseurs lointains cherchés par des agences parisiennes.
Depuis quelques années on observe des basculements de nationalités : les Belges ont dépassé les Britanniques comme premiers acheteurs étrangers (19 % vs 17 % en 2022), tandis que les Allemands représentent près de 11 % des acquisitions. À Paris, en revanche, les Américains pèsent lourd (26 % des acheteurs étrangers non-résidents) et affichent les budgets les plus élevés.
Pourquoi certains départements attirent-ils davantage d’acheteurs étrangers ?
Plusieurs motifs expliquent les disparités géographiques. Proximité, prix, environnement et traditions touristiques jouent un rôle complémentaire. Des départements ruraux bon marché mais pittoresques peuvent attirer des retraités néerlandophones ou belges, alors que la Côte d’Azur et les Alpes séduisent pour le soleil et la montagne.
Quelques constats souvent vus sur le terrain :
- Des départements peu urbanisés comme la Creuse ou la Nièvre attirent des acheteurs en quête de tranquillité et d’un coût au mètre carré bas.
- Les zones frontalières (Hauts-de-France, Haute-Savoie) sont logiques pour des Belges ou Suisses qui veulent garder un lien familial et professionnel avec leur pays.
- Les grandes métropoles et les quartiers centraux restent limités en part étrangère, mais Paris concentre des clients internationaux disposant de budgets supérieurs à la moyenne.
Quels sont les budgets et comportements d’achat selon la nationalité ?
Les montants dépensés varient beaucoup : les Américains qui achètent à Paris ont un prix d’achat médian significativement supérieur (plus de 700 000 € selon le rapport des Notaires du Grand Paris), tandis que d’autres nationalités privilégient des achats plus modestes hors métropole.
| Nationalité | Part approximative (ex. 2022/2025) | Zones privilégiées | Observation prix |
|---|---|---|---|
| Belges | ~19 % | Hauts-de-France, zones frontalières | Budget moyen modéré |
| Britanniques | ~17 % (en baisse depuis 2016) | Côte Ouest, régions touristiques | Moins présents depuis le Brexit |
| Allemands | ~11 % | Provence-Alpes-Côte d’Azur | Préférence pour maisons et résidences secondaires |
| Américains | 26 % des acheteurs étrangers à Paris (2025) | Paris, arrondissements centraux | Prix médians très élevés (ex. ~713 600 €) |
| Suisses | 22 % des ventes observées dans un réseau (2025) | Haute-Savoie, Ain, Jura | Budget moyen observé autour de 370 000 € dans un échantillon |
Comment se déroulent concrètement les achats pour un non-résident ?
Acheter sans être domicilié en France est tout à fait possible, mais le parcours comporte des étapes spécifiques et des exigences pratiques différentes.
Sur le terrain, les agents et notaires signalent les points suivants :
- les banques françaises peuvent financer un non-résident, mais les conditions varient : elles examinent la stabilité des revenus, la conversion de devises et parfois exigent un apport plus important ;
- les frais annexes (frais de notaire, droits d’enregistrement) restent à régler et pèsent plusieurs pourcents du prix ; il faut les anticiper dans le budget global ;
- les démarches administratives (compte bancaire en France, procuration notariale si vous ne pouvez pas être présent, dossier KYC) prennent du temps et de la coordination.
Quelles erreurs évitent souvent les acheteurs étrangers ?
Plusieurs faux pas reviennent fréquemment : sous-estimer les charges de copropriété, ignorer des servitudes locales ou le potentiel de location saisonnière, ou négliger l’impact du change entre leur devise et l’euro.
Autres erreurs observées :
- se fier uniquement à des annonces en ligne sans visite physique ni avis d’un professionnel local ;
- négliger la lecture complète des diagnostics immobiliers et des procès-verbaux d’assemblée générale ;
- oublier d’anticiper l’imposition locale sur les revenus locatifs et les obligations déclaratives.
Quels conseils pratiques avant d’acheter si vous êtes étranger ?
Voici une checklist pragmatique basée sur des pratiques courantes des agences et notaires :
- vérifiez la présence d’un notaire francophone ou capable de communiquer clairement avec vous ;
- préparez vos justificatifs de revenus et de patrimoine traduits si nécessaire ;
- prévoyez un budget pour les frais de notaire et pour un apport éventuel plus important ;
- étudiez la demande locative locale si vous envisagez de louer ;
- prenez en compte le risque de change et, si pertinent, négociez des modalités de paiement adaptées.
Cas pratiques observés
Un agent dans une petite ville de Dordogne raconte souvent : le profil typique n’est pas le millionnaire américain mais un couple belge cherchant une maison de village restaurée. À Paris, les agents voient quant à eux davantage d’acheteurs internationaux prêts à payer un premium pour l’emplacement.
Comment les tendances récentes (Brexit, Covid, cycles immobiliers) ont-elles modifié la demande étrangère ?
Le recul des Britanniques depuis 2016 illustre le rôle des événements politiques sur les flux : le Brexit a rendu les démarches et la fiscalité plus incertaines pour certains acheteurs. La pandémie, elle, a temporisé les mobilités mais a aussi stimulé la recherche de résidences secondaires plus spacieuses.
En pratique, ces chocs modifient le profil des acheteurs plus que le volume global : les périodes de crise voient souvent une concentration d’acheteurs locaux et européens proches géographiquement.
Faut-il s’inquiéter de l’arrivée massive d’acheteurs étrangers sur le marché local ?
Dans la plupart des départements, leur part reste marginale. Seules quelques zones concentrent une proportion notable d’achats étrangers (jusqu’à 7–8 % dans certains départements comme la Creuse ou les Alpes-Maritimes). Pour les marchés urbains tendus, l’impact peut se ressentir sur les segments haut de gamme, mais pour le marché général, l’effet reste limité.
Quels documents et interlocuteurs mobiliser pour sécuriser un achat depuis l’étranger ?
Travaillez avec un notaire, un agent local de confiance et, si nécessaire, un conseiller fiscal international. Demandez systématiquement :
- les diagnostics immobiliers complets ;
- les procès-verbaux de copropriété des trois dernières années ;
- une estimation réaliste des charges et des taxes locales.
FAQ
- Un étranger peut-il acheter en France sans y résider ?
- Oui, il n’y a pas d’interdiction. En revanche, les démarches administratives et les conditions de financement peuvent être plus contraignantes.
- Les étrangers paient-ils plus de taxes que les résidents ?
- Ils paient les mêmes droits d’enregistrement et frais de notaire. En cas de location ou de plus-value, la fiscalité peut dépendre des conventions internationales et du statut de non-résident.
- Quels sont les coûts annexes à prévoir ?
- Frais de notaire, droits d’enregistrement, éventuels frais d’agence, coûts de traduction et de procuration, et parfois un apport bancaire plus élevé. Il faut aussi budgéter les charges courantes de l’immeuble ou de la propriété.
- Peut-on obtenir un prêt immobilier en France sans y vivre ?
- Certaines banques financent les non-résidents, mais les conditions varient fortement : préparation du dossier, justificatifs de revenus, et parfois un apport renforcé sont généralement demandés.
- Quelles régions attirent le plus d’acheteurs étrangers ?
- Les territoires frontaliers et touristiques : Hauts-de-France pour les Belges, Alpes et zones frontalières pour les Suisses, Provence-Alpes-Côte d’Azur pour les Allemands, et Paris pour les acheteurs internationaux fortunés.
- Comment éviter les mauvaises surprises lors d’un achat depuis l’étranger ?
- Faites-vous accompagner par des professionnels locaux (notaire et agent), vérifiez tous les diagnostics et les charges, et tenez compte du risque de change et des implications fiscales.
Lucas est expert en analyse financière, avec un focus sur les investissements immobiliers et le conseil aux entreprises.
