Capacité d’emprunt : définition et calcul

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Désirez-vous acheter un bien immobilier ? Il est nécessaire avant toute démarche de faire le point sur le budget disponible. Ce qui implique de savoir ce que la banque est en mesure de vous octroyer comme prêt en vue de votre nouveau projet. Vous devez donc déterminer votre capacité d’emprunt. De quoi s’agit-il ? Comment la déterminer ?

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt représente le montant de crédit immobilier que la banque peut vous prêter pour avoir votre bien. Elle prend en compte plusieurs paramètres et varie selon les banques. Mis à part ce facteur, votre pouvoir d’achat est déterminé par votre budget personnel et les différents prêts que vous pouvez avoir. Ainsi à travers votre capacité d’emprunt, vous êtes en mesure de connaitre la faisabilité de votre projet.

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

S’agissant d’un achat immobilier, la capacité d’emprunt vous permet de fixer le montant maximum de l’emprunt et de prévoir le type de logement qui y conviendrait. Le calcul de votre capacité d’emprunt se fait par le biais de la formule suivante : (revenus mensuels-charges) x 0,35. Pour vous assurer de la vraie valeur, vous pouvez recourir à un courtier en prêt immobilier. Il faut souligner que la capacité d’emprunt dépend fondamentalement du taux d’endettement et du reste à vivre de l’emprunteur.

Le taux d’endettement

Il s’agit du pourcentage des revenus du ménage qu’il est possible d’utiliser pour rembourser tous les prêts. Avec un tel taux, la banque se rassure que vous rembourserez les dettes malgré vos revenus. Autrefois, ce taux était de 33 %, mais le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a recommandé depuis 2020 qu’il vaille 35 %. Ainsi, l’emprunteur doit rembourser ses crédits à un taux maximal de 35 %. Ce qui lui permet de continuer à assurer ses charges mensuelles sans grande difficulté.

Le calcul du taux d’endettement tient compte uniquement des sources de revenus à savoir :

  • les salaires et les primes contractuelles ;
  • les revenus professionnels des professions libérales, artisans, agriculteurs ou autres non-salariés ;
  • les différents types de pensions (retraite et autres) ;
  • les revenus de placements financiers réguliers.

Par ailleurs, les banques considèrent parfois les allocations familiales ainsi que les revenus fonciers. Pour le calcul du taux d’endettement, les charges à prendre en compte sont les mensualités de remboursement de crédit en cours. Les charges se constituent aussi du loyer mensuel du foyer, des charges locatives et des pensions alimentaires versées.

Le reste à vivre

Lorsque vous remboursez vos crédits mensuels et vos charges fixes, la somme d’argent qu’il vous reste est appelée le reste à vivre. Contrairement au taux d’endettement qui se présente sous la forme d’un pourcentage, le reste à vivre est un montant fixe. Ainsi, au moment de déterminer votre capacité d’emprunt, il importe que le reste à vivre soit suffisant.

En réalité, ce montant doit être suffisant pour vos dépenses courantes et pour vous permettre de bien vivre. Lorsque le montant n’est pas conséquent, le prêt immobilier ne vous sera pas accordé, car vous ne serez pas en mesure de payer les mensualités dues.

Comment évaluer la capacité d’emprunt ?

Lorsque vous désirez avoir un prêt immobilier, durant l’étude de votre dossier, la banque doit déterminer votre capacité d’emprunt. Pour vous assurer de la faisabilité de votre projet, vous pouvez recourir à un simulateur en ligne. Il vous suffit de renseigner plusieurs informations, dont le salaire, le montant d’une mensualité, la durée de l’emprunt, etc. Avec cette simulation, vous pouvez estimer la durée de remboursement ou les autres données selon ce qui vous convient le mieux.

Augmenter sa capacité d’emprunt, comment procéder ?

Lorsque vous remboursez déjà plusieurs crédits, vous êtes en mesure de faire une restructuration. Il vous suffit de regrouper tous vos crédits à la consommation en un seul et de procéder à un allongement de la durée de remboursement. Cette méthode vous oblige à payer plus cher vos crédits à la consommation et vous devez aussi payer des frais pour la restructuration. Ce regroupement est bénéfique pour votre capacité d’emprunt lorsque vos crédits à la consommation sont à des taux élevés.

En outre, il est aussi possible d’augmenter sa capacité d’emprunt lorsque l’apport personnel est plus élevé. Lorsque vous décidez d’augmenter votre apport personnel en utilisant votre épargne personnelle, votre capacité d’emprunt peut augmenter.

Par ailleurs, vous pouvez aussi opter pour plusieurs prêts sur diverses durées. Cette option est très peu connue. En effet, il s’agit de contracter par exemple deux prêts pour deux durées de remboursement différentes (15 ans et 20 ans). En procédant ainsi, vous êtes sûrs de payer moins d’intérêts mensuels, ce qui élève votre reste à vivre.

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