Si vous voulez vous lancer dans un projet immobilier, il y a un chiffre que vous devez absolument maîtriser : votre taux d’endettement. C’est le premier indicateur que la banque examinera pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt. Loin d’être un simple détail administratif, ce pourcentage détermine en grande partie le montant que vous pourrez emprunter et donc la faisabilité de votre projet. Une bonne compréhension de son calcul et des critères d’analyse des banques est donc primordiale. Heureusement, ce calcul est accessible et, avec la bonne préparation, vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté pour présenter un dossier solide et obtenir votre crédit immobilier.
Comment calcule-t-on précisément son taux d’endettement pour un prêt immobilier ?
Le calcul de votre taux d’endettement n’est pas laissé à l’appréciation des banques. Il est plutôt encadré par les directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). La règle est la suivante : votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %, assurance emprunteur incluse. Voici la formule de calcul à appliquer :
Taux d’endettement = (Ensemble de vos charges mensuelles / Ensemble de vos revenus nets) x 100
Pour un calcul précis, il faut donc prendre le temps de lister chaque élément :
- les charges à considérer : la future mensualité de votre prêt immobilier (capital + assurance), les mensualités de tous vos autres crédits en cours (consommation, auto) et les éventuelles pensions alimentaires que vous versez ;
- les revenus à additionner : vos salaires nets avant impôt, les revenus de vos activités non-salariées (sur la base des derniers bilans) ainsi que vos revenus locatifs. Toutefois, ces derniers sont souvent pondérés par la banque qui n’en retient qu’environ 70 % pour anticiper les risques de charges ou de vacance.
Quels sont les leviers pour optimiser votre profil emprunteur ?
Si votre taux d’endettement est juste au-dessus ou proche du seuil accepté, plusieurs actions peuvent considérablement améliorer votre dossier avant de le présenter. La stratégie la plus efficace est de réduire vos charges existantes. Cela implique de solder par anticipation vos plus petits crédits à la consommation. Le remboursement d’un prêt personnel ou d’un crédit renouvelable a un impact direct et très positif sur votre capacité d’emprunt.
Parallèlement, pensez aussi à augmenter votre apport personnel en allant au-delà des 10 % classiquement demandés pour couvrir les frais de notaire. Viser par exemple 20 % du montant du projet démontre votre solide capacité d’épargne et rassure immédiatement la banque en diminuant son exposition au risque.
Le reste à vivre, l’autre critère décisif pour obtenir un crédit immobilier
Si respecter le seuil des 35 % pour le taux d’endettement est une condition nécessaire pour prétendre à un prêt immobilier, cela n’est pas toujours suffisant. Les banques analysent un second critère tout aussi important : le reste à vivre. C’est tout simplement la somme qu’il vous reste chaque mois après avoir payé toutes vos charges fixes (crédits, impôts…). Ce montant doit être jugé suffisant par l’établissement financier pour couvrir vos dépenses du quotidien (nourriture, transport et loisirs).
Par conséquent, un couple à hauts revenus avec un taux d’endettement à 35 % aura un reste à vivre bien plus confortable qu’une personne au SMIC avec un taux identique. Un reste à vivre élevé est un argument de poids qui peut rendre la banque plus flexible, même si votre taux d’endettement flirte avec la limite.
Lucas est expert en analyse financière, avec un focus sur les investissements immobiliers et le conseil aux entreprises.
